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观点时评:防涨价与去库存 楼市地方政策分化明显

来源: 365房产网 作者:未知 点击数: 时间:2016-01-23 14:22:28
          观点时评:防涨价与去库存 楼市地方政策分化明显

       随着国家统计局公布2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,以及去年全国房地产市场运营数字,这两日,各地方政府纷纷开始为2016年的房地产市场定下政策基调。
 
       先来看看地方政府打出的牌有哪些?
 
       1月18日,重庆市人民政府办公厅给出了《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》,其中提到对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%。
 
       另外,对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地,暂不征收城镇土地使用税。对属于房地产企业的待售开发房产,未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的,不征收房产税;对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征;对房地产企业纳入自有固定资产经营管理的车库(位),按房产原值从价计征房产税。应缴税款可经税务部门批准后延期3个月缴纳。
 
       同日,安徽省2016年房地产市场形势分析会上,地方官员表示目前落实户籍制度改革方案、深化住房制度改革(满足新市民刚需)、发展住房租赁市场、鼓励开发企业顺应市场规律适当降低商品住房价格、取消过时的限制性措施,都是利好。
 
        另一个华南的小城市,珠海市住规建局局长王朝晖则在当天表示,珠海将通过释放公积金贷款、改善金融服务、增加横琴新区等热门区域周边的土地供应等措施,平抑高价区域房价。
 
        1月20日,湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会上表示,湖南房地产去库存压力依然很大,部分地区去化周期(商品房的销售周期)达2至3年,必须采取强有力措施。
 
        湖南省住建厅将指导培育和规范发展住房租赁市场,鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务,扶持以住房租赁为主营业务的企业。
 
         会中还提到要充分发挥住房公积金政策效应。将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度覆盖范围。进一步落实提取和贷款政策,提高住房公积金使用效率。
 
        同日,福州召开全省住房城乡建设工作视频会议。会议提出,按照“一市一策”“一县一策”“一盘一策”的原则,鼓励各市、县根据实际制定政策,在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。全省要推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革,完善购租并举的住房制度。
 
        此外,在成都市委经济工作暨城市工作会议上,已经指出成都的问题突出表现为房地产可售面积创新高。针对这个问题,既要合理调控土地供应节奏,也要多措并举释放住房需求,积极盘活商业类房产市场,努力把房地产可售存量和消化周期控制在合理区间。
 
        成都市房管局局长何立祥表示:“在土地市场上要有保有压,对区域性、结构性的产品要进行压缩,同时要大力发展住房租赁市场。”
 
        具体则为,成都将按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,加快建立购租并举住房制度,积极释放刚性需求和改善性需求,推动房地产市场健康发展。其中包括:发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
 
       而作为一线城市的代表,上海市发改委、房管局在此前召开的总结2015年、预判2016年上海楼市的内部研讨会上,明确提出要严防房价过快上涨,从严执行限购、二套房贷政策等意见。
 
       可以看出,二线城市和一线城市,在2016年的房地产政策及发展方向上,已经出现不同的关注点。
 
       以上海为例的一线城市更注重的是对房价上涨过快的控制,并继续严格执行限购政策,而包括成都、福州等在内的二三线城市政府,关注点则放在了如何去库存。
 
      出现这样的方向性不同并不是没有原因,从2015年年初开始,内地楼市的市场分化越来越明显。
 
       “一线向左,二三线向右”的市场情况已经出现。
 
      统计局发布的数据最是能说明问题。去年12月,70个大中城市不管是同比还是环比数据,新房和二手房价格上涨最多的都是深圳,其中,同比数据上涨幅度均超过四成。
 
     除了深圳,其他一线城市新房和二手房房价都上涨较快,环比、同比涨幅明显高于其他城市,但是,部分二三线城市仍然处于库存逐步消化阶段,数据仍在下降。
 
      事实上,分析人士认为,城市间房价分化现象在今年仍将持续,在这样的市场格局下,房地产行业依然面临巨大的风险,特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高,因此,一线城市的政策重点在于防止房价过快上涨。
 
      从政策来说,今年主要调整的将是针对二三线城市,为了让它们尽快去库存,各地税费减免政策在今年上半年有望继续和公众见面。
 
      比如,福建政府已经放话,楼市新政将在2月底之前出台。而这或许也将成为打响2016年地方楼市政策调整的真正第一枪。

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